A transmissão formal do patrimônio após o falecimento de um familiar exige o início do procedimento de inventário em até 60 dias para evitar cobrança de multa tributária, embora alguns estados concedam isenção dessa multa.
Herdeiros maiores ou menores, capazes ou incapazes, desde de que estejam em consenso com a partilha dos bens, podem recorrer ao cartório de notas. Essa via costuma ser rápida, levando em média de 15 dias a 3 meses.
Caso existam testamento com pendência de homologação, divergência sobre a partilha ou até mesmo ausência de documentos essenciais, o processo tem que ser feito pela via judicial, que normalmente não leva menos de 1 ano para concluir.
Importante destacar que hoje, mesmo havendo herdeiros menores e incapazes, é possível fazer o inventário no cartório.
Os custos totais para transferir os bens para os sucessores, os herdeiros, costumam representar uma parcela significativa do valor do patrimônio, variando conforme o estado, a complexidade dos bens deixados e a via escolhida. Essa conta engloba os impostos estaduais sobre herança, as taxas do cartório ou custas do tribunal, a emissão de certidões atualizadas e os honorários do advogado.
A partilha de bens imóveis consiste na divisão legal, jurídica e registral, do patrimônio deixado pela pessoa falecida, transferindo a propriedade formal de cada fração ideal ou bem individualizado para os respectivos herdeiros. Uma checagem prévia das matrículas, documentos de propriedade e posse, e das quitações fiscais, é essencial para que o procedimento avance sem interrupções nos órgãos públicos.
Entender a rotina de cada etapa do procedimento permite programar os pagamentos das despesas da família com antecedência e definir a via mais ágil para regularizar casas, apartamentos, terrenos, áreas rurais, carros e quaisquer outros bens.
Prazos reais do inventário extrajudicial e judicial de bens imobiliários
O tempo necessário para concluir a transferência de um imóvel herdado depende diretamente da via escolhida e da organização dos documentos do espólio.
O Código de Processo Civil1 estipula no artigo 611 que o processo de inventário e partilha deve ser instaurado dentro de 2 meses após a abertura da sucessão. Se a família ultrapassar esse prazo inicial, os estados aplicam multas percentuais sobre o imposto de transmissão, o que eleva a despesa final sem qualquer benefício prático.
Cumpre informar que alguns estados como Paraná, Rio Grande do Sul, Rio Grande do Norte e Distrito federal, hoje, tem políticas locais de isenção dessa multa.
No inventário extrajudicial, realizado por escritura pública em tabelionato de notas conforme as diretrizes da Resolução CNJ nº 35/20072, a agilidade é o principal atrativo. Se a documentação da pessoa falecida e dos bens estiverem sem pendências cadastrais e os tributos forem pagos rapidamente, a escritura pode ser lavrada em poucos dias. O prazo médio de 15 a 90 dias decorre apenas do tempo necessário para reunir as certidões nos cartórios, na Receita Federal, e na Secretaria de Fazenda local.
Já o inventário judicial é obrigatório quando há disputa entre os herdeiros, litígios quanto aos bens a serem partilhados, ou ausência de documentos essenciais. Nesses casos, o processo tramita perante uma vara de família ou de sucessões. Mesmo com acordo entre as partes, o andamento depende de despachos do juiz, manifestações do Ministério Público e eventuais avaliações judiciais de engenharia. Isso estende o desfecho. O prazo final fica entre 12 e 36 meses. Se houver disputa litigiosa acirrada, o litígio pode ultrapassar 5 anos de tramitação.
O tempo total do procedimento não fica sujeito apenas ao ritmo do tribunal ou do cartório. O consenso prévio dos herdeiros sobre a partilha de cada imóvel ou fração evita impasses e reduz meses de negociações desgastantes.
Custos envolvidos na partilha de patrimônio e cálculo de impostos
O planejamento dos custos evita surpresas financeiras durante a tramitação do inventário.
A maior despesa individual costuma ser o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, conhecido pela sigla ITCMD. Trata-se de um tributo estadual cujas alíquotas variam entre 1% e 8% dependendo do estado em que o imóvel está situado, incidindo sobre o valor venal ou o valor de referência atribuído pelo fisco. Em acervos compostos por vários imóveis em estados diferentes, cada bem recolhe o imposto para o seu respectivo governo estadual.
A segunda despesa relevante envolve as taxas cartorárias ou as custas do Poder Judiciário. Na via extrajudicial, o valor da escritura pública de inventário segue tabelas estaduais progressivas fixadas pelos tabelionatos, com base no montante total do acervo hereditário, conforme relatórios do Colégio Notarial do Brasil3. Na via judicial, as custas iniciais e intermediárias são recolhidas ao tribunal de justiça local, também calculadas sobre o valor da causa.
Além dessas taxas principais, a regularização exige a obtenção de certidões atualizadas de matrícula no Registro de Imóveis, certidões de inexistência de testamento e certidões negativas de débitos municipais e federais. Cada certidão possui custo baixo, mas o conjunto de certidões para múltiplos imóveis exige reserva financeira.
Após a expedição do formal de partilha judicial ou da lavratura da escritura pública de inventário, é necessário pagar as despesas de registro em cada Cartório de Registro de Imóveis competente. Sem essa averbação na matrícula, a propriedade continua em nome da pessoa falecida, impedindo a venda regular do imóvel ou a contratação de financiamento bancário pelos herdeiros.
Os honorários advocatícios completam a planilha de despesas. A representação por advogado é exigência legal tanto no cartório quanto no processo judicial. As partes costumam pactuar os valores com base nas tabelas recomendadas pelas seccionais da Ordem dos Advogados do Brasil, por isso o valor varia. O cálculo considera o patrimônio total, a quantidade de herdeiros e a complexidade técnica das matrículas.
Comparação direta entre os procedimentos em cartório e na justiça
A escolha do rito processual define o custo financeiro imediato e o tempo de indisponibilidade dos bens imobiliários da família.
Os herdeiros podem precisar vender um dos imóveis herdados para arcar com o próprio imposto de transmissão e as custas.
Essa venda exige autorização!
No inventário judicial, é necessário solicitar um alvará prévio, demonstrando a necessidade da alienação antes do término da ação.
No inventário em cartório, por sua vez, é possível estruturar a partilha e a venda prévia para custeio do inventário, ou simultânea do bem diretamente no ato notarial, desde que os compradores e sucessores concordem em assinar as escrituras conjuntamente.
Essa alternativa confere liquidez rápida e evita o endividamento dos familiares para quitar as guias de tributação.
Critérios para escolher a assessoria jurídica na regularização sucessória
A condução do inventário demanda domínio técnico das normas de direito civil, direito tributário e direito registral imobiliário.
O primeiro passo para selecionar a assessoria jurídica adequada é checar a experiência prática da equipe na análise minuciosa de matrículas imobiliárias.
Imóveis com construções não averbadas, divergências de metragem perante órgãos públicos, gravames hipotecários antigos ou contratos de gaveta necessitam de saneamento registral antes da assinatura da partilha.
Imóveis transmitidos por cessões de direitos merecem ainda mais atenção especial.
Um profissional especializado consegue mapear essas pendências logo na triagem documental, prevenindo exigências cartorárias que travam o processo.
Outro ponto decisivo é a capacidade de conduzir o planejamento tributário da sucessão. A avaliação correta da base de cálculo do ITCMD e o levantamento de certidões negativas protegem os herdeiros contra autuações fiscais e atrasos no cartório de registro de imóveis.
O profissional deve apresentar os cálculos com clareza matemática antes de qualquer recolhimento aos cofres estaduais, evitando o pagamento indevido de tributos majorados.
A atuação focada na mediação entre os herdeiros também se mostra determinante.
Em muitas famílias, a indefinição sobre a avaliação monetária de cada casa ou apartamento gera atritos desnecessários.
Uma advocacia consultiva e transparente atua para alinhar expectativas, sugerir divisões equitativas e viabilizar a via extrajudicial sempre que os requisitos legais permitirem.
Se você precisa de orientação para abrir um inventário ou regularizar a partilha de imóveis da sua família, entre em contato conosco para verificar a disponibilidade de uma consulta com a nossa equipe.
Perguntas Frequentes
– Quanto tempo leva o inventário extrajudicial de um imóvel?
Quando não há disputa entre herdeiros nem pendências documentais, o inventário extrajudicial, feito em cartório de notas, costuma levar entre 15 dias e 3 meses, dependendo do tempo para reunir certidões atualizadas.
– Quanto tempo leva o inventário judicial de um imóvel?
Quando é necessário recorrer à via judicial, por divergência entre herdeiros, testamento pendente de homologação ou ausência de documentos essenciais, o processo costuma levar entre 12 e 36 meses, podendo ultrapassar 5 anos em casos de litígio acirrado.
– Quanto custa o inventário de um imóvel?
Os custos envolvem principalmente o ITCMD (imposto estadual sobre herança, com alíquotas entre 1% e 8% conforme o estado), taxas cartorárias ou custas judiciais, emissão de certidões e honorários advocatícios. O valor total varia conforme o estado, a complexidade do acervo e a via escolhida.
– Existe multa por atraso na abertura do inventário?
Sim. O Código de Processo Civil prevê prazo de até 2 meses após a abertura da sucessão para iniciar o inventário; ultrapassado esse prazo, a maioria dos estados aplica multa sobre o imposto de transmissão. Alguns estados, como Paraná, Rio Grande do Sul, Rio Grande do Norte e Distrito Federal, têm políticas de isenção dessa multa.
– É possível vender um imóvel herdado antes de finalizar o inventário?
No inventário em cartório, é possível lavrar uma autorização prévia para venda, caso seja necessário para custeio do próprio inventário, ou ainda estruturar a venda simultaneamente à partilha, no mesmo ato notarial, desde que compradores e herdeiros concordem em assinar as escrituras em conjunto. No inventário judicial, a venda antes do término da ação depende de alvará judicial prévio.
– Herdeiros menores ou incapazes podem fazer inventário em cartório?
Sim. Atualmente é possível realizar o inventário extrajudicial mesmo havendo herdeiros menores ou incapazes, desde que haja consenso entre as partes sobre a partilha.
Em resumo: quanto tempo leva e quanto custa o inventário de imóveis
- Inventário extrajudicial (cartório): 15 dias a 3 meses, se não houver disputa entre herdeiros nem pendências documentais.
- Inventário judicial: 12 a 36 meses em geral; pode passar de 5 anos em caso de litígio acirrado.
- Prazo legal para abrir o inventário: até 2 meses após o falecimento, sob pena de multa (com isenção em alguns estados, como PR, RS, RN e DF).
- Principal custo: ITCMD, imposto estadual sobre herança, com alíquota entre 1% e 8% conforme o estado.
- Outros custos: taxas de cartório ou custas judiciais, certidões atualizadas, registro no Cartório de Imóveis e honorários advocatícios.
- Requisito para inventário em cartório: consenso entre os herdeiros — mesmo havendo menores ou incapazes, hoje é permitido.
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